Blog - MietR & Wohnungseigentumsrecht

Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

 (2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

 (3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.

 Für die Pflichtangaben gemäß EnergieeinsparungsVO 2014 gibt es zudem in den Medien oft ein zu berücksichtigendes Abkürzungsverzeichnis; diese Legende soll in der Anzeige für die ensprechenden Energiekennwerte des Immobilienobjektes berücksichtigt werden.

Auch wenn die EnEV 2014 Abkürzungen grundsätzlich zulässt, sollte dennnoch auf deren Verwendung verzichtet werden, da es bisher noch keine amtlichen Abkürzungen gibt und sich auch noch keine Abkürzungen als Standard etabliert haben.

Bei der Verwendung von Abkürzungen besteht daher das Risiko den Tatbestands einer Ordnungswidrigkeit zu erfüllen, die (ab 1. Mai 2015) mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Zudem besteht die Gefahr einer kostenpflichtigen wettbewerbsrechtlichen Abmahnung durch einen Mitbewerber.

Selbst wenn also in dem Immobilienteil einer Zeitung etc. ein Abkürzungsverzeichnis mit abgedruckt wird, das die verwendeten Abkürzungen erläutert, sind die vorbenannten Risiken nicht völlig ausgeschlossen. 

E. Rechtsprechung 

I. Umlage von Aufzugkosten - BGH VIII ZR 103/06 

Gemäß einem Urteil des BGH vom 20.9.2006 zu Aktz VIII ZR 103/06 müssen sich ebenso Mieter, die im Erdgeschoss wohnen, an den Betriebskosten für einen Aufzug beteiligen, auch wenn mit diesem weder ein Keller noch ein Dachgeschoss erreicht werden kann. Da Mieter auch andere Vorteile ungleich nutzen würden, wie zum Beispiel die Treppenhausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege  wäre eine anteilige Berechnung je nach Verursachung zu unübersichtlich. Etwas anderes gelte gemäß BGH Aktz VIII ZR 128/06 nur dann, wenn der Mieter mit dem Fahrstuhl seine Wohnung nicht erreichen könne, weil sich der Fahrstuhl z.B in einem anderen Gebäude befände.

II. Mietminderung ohne Zustimmung des Vermieters

Der BGH hat unter Aktz VIII 100/18 entschieden, dass es sich um einen wesentlichen rechtlichen Irrtum handelt, wenn die Mieter die reguläre Miete zunächst weiterzahlen, weil sie davon ausgingen, dass der Vermieter mit einer Mängel bedingten Mietminderung einverstanden sein müßte. Daher können die Mieter trotz erfolgter Fortzahlung der mietvertraglich vereinbarten Miete noch nachträglich die bereits geltend gemachte Mietminderung einfordern, obwohl sie vom Mietmangel wußten.

III. Möblierter Wohnraum

Um  die Mietpreisbremse umgehen zu können, bieten viele Vermieter ihre Wohnungen nun möbliert an. Bei der anwaltlichen Beratung ist aber zu beachten, dass diese Ausnahme nur dann gilt, wenn die Wohnungen nur zum vorübergehenden Gebrauch wie zum Beispiel als Ferienwohnung genutzt werden. Allerdings ist die ortsübliche Vergleichsmiete hier nicht so einfach zu ermitteln, da der Zuschlag für die Möbilierung sich an dem jeweiligen Wert der Einrichtung orientiert. Zwar hat der Mieter ein Auskunftsrecht über die Anschaffungshöhe des Mobiliars, aber eine gesetzliche Regelung gibt es noch nicht. Verschiedene Gerichte legen bisher einen monatlichen Abschreibungssatz zugrunde.

IV. BGH - Mieterportal wenigermiete.de darf weiter klagen

Der BGH hat nun in einem Grundsatzurteil entschieden, das Klageportale wie wenigermiete.de ihren Kunden anbieten dürfen, Ansprüche auf eine niedrigere Mieter gerichtlich einzuklagen. Es sei keine unzulässige Rechtsberatung; das seit 2008 geltende Rechtsdienstleistungsgesetz strebe eine Liberalisierung und Deregulierung an, damit Bürger kleinere finanzielle Ansprüche nicht nur über klassische Anwälte durchsetzen können. Daher sei der Inkassobegriff nicht zu eng auszulegen.

Wenigermiete.de ist ein Portal der Fa. Lexfox, das ohne formale Rechtsanwaltslizenz, sondern als Inkssounternehmen  sich auf die Auseinandersetzung um Schönheitsreparaturen, Mietminderungen, zu hohe Mieten und Kündigungen spezialisiert hat. Kosten entstehen dem Mieter nur bei Erfolg und zwar in der Regel ein Drittel der ersparten Jahresmiete.